GYAKORI KÉRDÉSEK ÉS VÁLASZOK
Kérdések:
Mi a teendő biztosítási káresemény alkalmával?
Hogyan kell fizetni a közös költséget?
Mi a teendő tulajdonosváltás esetén?
Mi a teendő csendháborítás esetén?
Mi a teendő ingatlanfelújítás esetén?
Mi a teendő klímaberendezés felszerelésekor?
Mi a teendő a kémény bélelésekor?
Meddig tart a közművek közös tulajdona?
Mi a teendő biztosítási káresemény alkalmával?
A társasházak általában teljeskörű biztosítással rendelkeznek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan teljeskörűen van biztosítva. Ebbe csak a magántulajdonban lévő ingóságok nem tartoznak bele. Tehát a tulajdonosoknak nem kell a saját biztosításukba az ingatlant is bele venni. Elég ha csak az ingóságokra (értékekre) kötnek lakásbiztosítást. Ez nem jelenti azt, hogy a káresemény alkalmával a tulajdonosnak semmi dolga nincs.
Amennyiben ingóságban keletkezett a kár, akkor a tulajdonos a lakásbiztosítására egyénileg kell intézze a kárenyhítést a saját biztosítójával.
Az ingatlanban bekövetkezett káresemény ügyintézése attól függ, hogy hol történt a káresemény. A társasházi közös tulajdonban bekövetkezett káreseményt teljes egészében a közös képviselet intézi a társasház teljeskörű biztosításának terhére. A társasház fizeti a helyreállítást, és a kártérítés is a társasház bankszámlájára érkezik.
Magántulajdonú ingatlanrészben bekövetkezett káreseményt teljes egészében a tulajdonos intézi a társasház teljeskörű biztosításának terhére. Ez úgy történik, hogy a tulajdonos a társasház biztosítójának bejelenti (telefonon, vagy interneten) a káreseményt. A szükséges telefonszám és a kötvényszám a társasház hirdetőtábláján megtalálható. A bejelentés után a kárszakértő jelentkezik, hogy felmérje a kárt. Utána megtörténhet a hibaelhárítás. Az elvégzett munkákról szóló számla másolatát el kell juttatni a biztosítónak, aki ezután azt teljes egészében, vagy részben megtéríti a tulajdonosnak. Fontos, hogy ebben az esetben a számla a tulajdonos nevére és címére szóljon.
Leggyakoribb eset, hogy a káresemény egyszerre érint társasházi közös tulajdont (pl: nyomóvezeték csőtörése), és magántulajdont (pl: lakás falának beázása). Ebben az esetben a közös tulajdonú hibaelhárítást (pl: feltárás, hibás csőszakasz cseréje, falazat vakolása) a közös képviselő intézi, a magántulajdonú helyreállítást (pl: falszakasz festése, esetleg burkolása) a tulajdonos intézi a korábban ismertetett módon.
Fontos:
A károsultak a káresemény észlelése után kötelesek a kárenyhítésére. Vagyis például csőtörés esetén a lehetőség szerint mihamarabb meg kell kezdeni a hibás csőszakasz cseréjét. Viszont biztosítani kell, hogy a kárszakértő el tudja bírálni a káresemény mértékét. Tehát például be kell mutatni a kiszerelt hibás csőszakaszt, a beázásról, pedig fényképet kell készíteni.
Fontos:
Amennyiben egy beázás a felső lakásból keletkezik, akkor a tulajdonos köteles beengedni a szakembereket és a kárszakértőt.
Hogyan kell fizetni a közös költséget?
A társasházak a közösségi kiadások fedezetére közös költség befizetésekről döntenek, amit közgyűlési határozatban rögzítenek. Erről a tulajdonosok a közgyűlési jegyzőkönyvből értesülnek. Az alapján kell, hogy meghatározzák a saját ingatlanukra vonatkozó közös költség fizetési kötelezettségeket. Az általunk kezelt társasházaknál a jegyzőkönyvvel együtt minden esetben megküldjük az éves fizetési kötelezettséget.
Az aktuális befizetéseket oly módon kell teljesíteni, hogy az adott hónap utolsó munkanapjáig az összeg a társasház bankszámlájára kerüljön. Vagyis aki a hónap utolsó napján fizeti be a közös költséget (főleg, ha ezt postán teszi), a bankszámlára már csak a következő hónapban kerül a befizetett összeg. Vagyis késedelembe esik.
Fontos:
A társasház kiadását jelentősen csökkenti, ha a közös költséget a tulajdonosok nem postán, hanem közvetlenül a bankban fizetik be vagy átutalással teljesíti.
Fontos:
A közös költség befizetésekor minden esetben a tulajdonos neve, és az ingatlan címe olvashatóan legyen feltüntetve. Ellenkező esetben a befizetőt nem tudjuk beazonosítani, és a befizetés helyett hátralék lesz lekönyvelve.
Fontos:
Azoknál a társasházaknál, ahol a fűtési befizetések és kiadások külön vannak vezetve, más bankszámlára kell befizetni a közös költséget és a fűtési díjat.
Mi a teendő tulajdonosváltás esetén?
Az eladó kötelessége a közös képviselettől a „nullás” igazolás beszerzése. A közös képviselet a lekönyvelt időszak tulajdonosi egyenlegéről egy igazolást ad ki, amiben feltünteti a tulajdonos folyószámla egyenlegét az adott időszakra. Az eladás tényleges végrehajtását köteles a közös képviseleten is bejelenteni.
A vevő köteles követelni az eladótól a „nullás” igazolást. Továbbá az adás-vételtől számított 30 napon belül köteles a közös képviseleten, az adásvételi szerződés bemutatásával igazolni az új tulajdonost, megadni a postai, telefonos (és internetes) elérhetőségét.
A tulajdonosi adatok módosítását 15 napon belül kötelesek írásban jelezni a közös képviseletnek.
Mi a teendő csendháborítás esetén?
Sajnos gyakran előfordul, hogy egyes tulajdonosok, vagy bérlők semmibe veszik a társasházi együttélés szabályait, és este 20:00 óra után zajonganak, hangoskodnak, ezzel lehetetlenné teszik a többi lakó pihenését. A közös képviselő ilyenkor csak annyit tud tenni, hogy írásban felszólítja a tulajdonost a társasházi házirend betartására.
Javasoljuk, hogy ilyen esetben hívják ki a rendőrséget, aki intézkedésre jogosult. Amennyiben az eset gyakrabban előfordul, akkor kérjék a rendőrséget jegyzőkönyv felvételére, és tegyenek panaszt az önkormányzatnál, kérve a birtokvédelmi eljárás megindítását. Végső esetben az önkormányzat a vétkest pénzbírsággal is sulythatja.
Mi a teendő ingatlanfelújítás esetén?
Minden tulajdonosnak joga van a saját ingatlanának felújítására. A felújítás megkezdése előtt tisztázni kell, hogy érintve van-e társasházi közös tulajdon. Abban az esetben, ha szerkezeti falat, külső homlokzatot, vagy közös tulajdonú vízvezetéket, csatornát, vagy egyéb közművet is érint a felújítás, akkor a társasház közösségének írásos hozzájárulása is szükséges. A Társasházi törvény 21.§(1) bekezdése értelmében a tulajdonosok kétharmadának hozzájárulását írja elő. Amennyiben csak ingatlanon belüli válaszfalat, vagy egyéni közművet érint, akkor a társasház hozzájárulása nem szükséges.
Szerkezeti elem, vagy külső homlokzat megváltoztatása esetén az önkormányzattól az építési engedélyt is be kell szerezni.
Minden estben a kivitelezési munkák megkezdése előtt a társasház faliújságjára ki kell helyezni egy hirdetményt, amelyben tudatják a felújítás kezdetét, várható befejezését, és telefonos elérhetőségüket panasz felmerülése esetére.
A felújítás során a tulajdonos köteles gondoskodni az előforduló szennyeződések feltakarításáról, valamint arról, hogy építési anyag és törmelék szállítása nem lifttel történjen.
Mi a teendő klímaberendezés felszerelésekor?
A klímaberendezéseknek általában van egy beltéri és kültéri egysége. A beltéri egység felszerelhető minden korlátozás nélkül. A kültéri egységek általában a társasház külső, vagy belső homlokzatára kerülnek felszerelésre. A külső homlokzati felszereléshez a tulajdonosok hozzájárulásán túl az önkormányzattól kell beszerezni hozzá az építési engedélyt. A belső homlokzat felszerelésekor ugyanaz a teendő, mint a felújítás során a társasházi közös tulajdont érintő munkálatoknál. Vagyis a társasház tulajdonosainak hozzájárulása szükséges. A Társasházi törvény 21.§(1) bekezdése értelmében a tulajdonosok kétharmadának hozzájárulását írja elő. Ebben az esetben a hozzájárulás helyettesíthető közgyűlési határozattal is.
Ekkor a tulajdonos részéről az a teendő, hogy írásban kérje a közös képviseletet, hogy a következő közgyűlés napirendjei közé vegye fel külön napirendi pontként a tulajdonosok hozzájárulását a kültéri egység felszereléséhez. A kérelemhez csatolni kell egy leiratot, melyben leírják (vagy lerajzolják) a felszerelendő kültéri egység helyét, és a kondenzvíz elvezetésének módját. Továbbá kijelentik, hogy a felszereléssel kapcsolatos minden költséget vállalnak.
A közös képviselet ezután a legközelebbi közgyűlésen napirendre tűzi a kérést. A napirend megtárgyalásánál célszerű a kérvényező tulajdonosnak is jelen lenni.
Mi a teendő a kémény bélelésekor?
A társasházi alapító okiratokban a kémények minden esetben közös tulajdonként vannak felsorolva. A kéményseprők új készülék bekötésekor minden esetben megkövetelik a kémény bélelését. Ez csak abban az esetben a társasház közösségének a feladata, ha az alapító okiratban ez külön rögzítve van.
Amennyiben az alapító okirat ezt nem írja elő, a kémény bélelése minden esetben az érintett tulajdonos feladata.
Erről nagyon gyakran maguk a kéményseprők is téves információt adnak.
Meddig tart a közművek közös tulajdona?
A közművek közös- és magántulajdoni határáról a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata rendelkezik. Általában az alábbiak:
Vízvezeték:
Közös tulajdon az épület fővízmérő órája után található (pincei) alapvezeték, a felszálló víz- nyomóvezeték a rajtuk található szerelvényekkel, és az oldalági elágazó idommal együtt.
Magántulajdon az oldalági elágazó vezetékek, a rajtuk található szerelvényekkel és fogyasztókkal együtt.
Csatorna vezeték:
Közös tulajdon a telekhatártól a (pincei) alapvezeték, a függőleges ejtővezeték, a rajtuk található szerelvényekkel, és az oldalági csatlakozó idommal együtt.
Magántulajdon az oldalági elágazó vezetékek, a rajtuk található szerelvényekkel és fogyasztókkal együtt.
Gázvezeték:
Közös tulajdon a telekhatártól a (pincei) alapvezeték, a felszálló vezeték a rajtuk található szerelvényekkel együtt egészen az ingatlanok mérőórájáig.
Magántulajdon a mérőórák után található vezetékszakasz a rajtul található szerelvényekkel és fogyasztókkal.
Villamos hálózat:
Közös tulajdon az ELMŰ csatlakozó kábelfej után található főelosztó szekrény a felszálló tápvezetékekkel, elágazó dobozokkal és szerelvényekkel együtt egészen az ingatlanok mérőórájáig. Továbbá közös tulajdon a közösségi világítási hálózat, valamint a lift elektromos táprendszere és automatikája.
Magántulajdon a mérőórától az ingatlanban található összes villamos hálózat, szerelvény és fogyasztó.